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津地稅地[2010]49號 天津市地方稅務局關于印發《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知[全文廢止]

來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2015-11-06
摘要:天津市地方稅務局關于印發《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知 [ 全文廢止 ] 津地稅地[2010]49號 2010.7.15 稅屋提示 依據 天津市地方稅務局公告2015年第10號 天津市地方稅務局關于印發《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告 ,本法規自...
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天津市地方稅務局關于印發《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知[全文廢止]

津地稅地[2010]49號                    2010.7.15

稅屋提示——依據天津市地方稅務局公告2015年第10號 天津市地方稅務局關于印發《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告,本法規自2015年11月1日起全文廢止。

地稅系統各單位:
為了進一步做好土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及有關文件規定,結合我市實際情況,制定《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》,現印發給你們,請遵照執行。

附件下載: rar 文件 
1. 天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法              
2. 土地增值稅清算鑒證報告              
3. 土地增值稅清算通知書
4. 土地增值稅清算材料清單
5. 土地增值稅納稅申報表
6. 土地增值稅清算受理通知書
7. 土地增值稅清算補充材料通知書
8. 土地增值稅清算核準通知書
9. 土地增值稅清算核定征收通知書

 

 天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則
第一條  為了加強房地產開發企業土地增值稅征收管理,規范土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關文件的規定,結合我市實際情況,制定本辦法。

第二條  應辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目,是指按照土地增值稅有關政策規定,符合清算條件的房地產開發項目,其中包括未預征土地增值稅的房地產開發項目。

第三條  土地增值稅以區縣級以上政府有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別進行清算。

第四條  房地產開發項目在2005年10月1日以前立項且銷售房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積15%(含15%)以上的,對其銷售剩余部分房地產建筑面積的收入,暫按規定的預征率征收土地增值稅;銷售房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積不足15%的,既要按現行的預征率征收土地增值稅,還應按本辦法進行清算。

第五條  在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積)乘以銷售或轉讓面積計算。

第二章  清算條件
第六條  符合下列情形之一的,納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續:
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(三)直接轉讓土地使用權的。

第七條  符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:
(一)已通過竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得開發項目銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(四)納稅人涉嫌重大稅收違法行為的;
(五)其它需要清算的情況。

第三章  清算受理
第八條  土地增值稅清算的方式
(一)納稅人自行清算
納稅人自行整理項目清算的相關數據,歸集收入、扣除項目等內容,并按照稅務機關要求報送資料;

(二)納稅人可以委托稅務中介機構進行房地產開發項目土地增值稅清算鑒證工作。
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證的,應按規定的標準格式出具《土地增值稅清算鑒證報告》(附件一,以下簡稱《鑒證報告》),對符合要求的鑒證報告,稅務機關可以采信。

第九條  對符合本辦法第六條規定的土地增值稅清算項目,納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對于符合本辦法第七條規定的土地增值稅清算項目,主管稅務機關確定是否進行清算,對于確需進行清算的項目,由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》(附件二,以下簡稱《清算通知書》),納稅人應當在收到《清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。

符合以上兩種情形進行清算的納稅人,在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,須填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件三)。應提交的有關資料如下:
(一)《土地增值稅清算申請表》(附件四);
(二)房地產開發項目清算說明,主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況;

(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、銷售(預售)許可證等與房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的,納稅人還應提供記賬憑證復印件;

(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目,還應報送《鑒證報告》。

第十一條  清算受理的流程
(一)納稅人委托稅務中介機構出具《鑒證報告》進行清算,且繳納稅款的項目,由主管稅務機關管理部門對提交資料核準后,直接辦理納稅手續;
(二)納稅人自行進行清算,或涉及清算退稅的項目,主管稅務機關收到納稅人清算資料后,對符合清算條件且報送的清算資料齊備的,予以受理,并出具《土地增值稅清算受理通知書》(附件五);對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的,應要求納稅人在30日內補齊,并出具《土地增值稅清算補充材料通知書》(附件六),納稅人在規定期限內補齊資料后,予以受理;

主管稅務機關已受理的清算申請,納稅人無正當理由不得撤銷。

主管稅務機關受理納稅人清算資料后,應在90日內組織清算審核,并出具《土地增值稅清算核準通知書》(附件七)。

第四章 清算審核
第十二條  清算審核包括書面審核、實地調查。
書面審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核,重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。
實地調查是指在書面審核的基礎上,通過對房地產開發項目實地查驗等方式,對納稅申報的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十三條  直接銷售房地產的收入確認
房地產開發企業將開發產品直接銷售的,應以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產銷售合同》、《房地產預售合同》和具有銷售合同性質的協議書等所載的銷售金額及其他經濟利益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整;在清算后發生補、退房款的,比照本辦法第五條規定計算補、退稅款。

第十四條  非直接銷售和自用房地產的收入確認
(一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:
1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

(二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列入收入,不扣除相應的成本和費用。 


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